近期，房地产市场又出现了一波变相的“降价潮”，这一现象引起了广泛关注。那么，这背后究竟发生了什么？对于有购房打算的人来说，这无疑是一个喜讯，仿佛一场大洗牌正在悄然上演。

一、开发商的困境：房价不能持续下跌，如今又玩起了变相“降价”

回顾历史，我们可以发现，北上广深的房价正集体从历史巅峰跌回2016年-2017年的水平。具体来看，深圳的房价巅峰时期为每平方米8万元，如今已跌至5.9万元；上海的房价巅峰时期为每平方米6.5万元，现跌至5.5万元；北京的房价巅峰时期为每平方米7.5万元，现跌至5.4万元。虽然广州的房价跌幅最小，但此次变相“降价”却发生在广州。

早在2023年，广州就出台了新规，将阳台面积占套内总建筑面积的比例放宽至20%。然而，政策出台后，部分项目从2024年初开始，将阳台面积占比进一步提高至30%。

实际上，这意味着得房率有所提升。然而，很多人并不知道，销售所说的“得房率高达85%，阳台面积赠送一半，飘窗面积全部赠送”这句话中，85%这个数字其实是虚假的，只是销售人员的噱头。

回顾2015年之前，得房率普遍较高，甚至超过75%。一些项目在宣传时甚至声称超过85%，但实际上并不存在。例如，南京就曾出现过销售声称得房率为86%，但实际上只有69%，这给购房者带来了巨大的损失。

以均价2.5万元/平方米计算，购买一套100平方米的房子，得房率缩水了17%，换算成现金就是42.5万元。这套房子的总价也不过250万元，可见得房率的重要性。

这就是所谓的房价变相“降价”，因此，多个省份的楼市出现了新的变化，并且有可能在全国范围内推广。

二、这一新变化至关重要，甚至有可能改变整个楼市格局

如此形容毫不夸张。浙江省直接调整了容积率的计算方式，将小区景观绿化、亭廊、开放式连廊和空中花园绿化阳台等不计入容积率，使得得房率瞬间放宽至120%。

11月中旬，兰州也发布了文件，提出“立体生态住宅要有户属空中花园、空中共享平台、在户内和入户门外搞大花园”。

如今，只要房子面积稍大一些，超过120平方米的户型基本上都会有大阳台。

然而，这一变化却遭到了一些人的反对，原因令人匪夷所思：如果新项目都配备大阳台，就会加速低得房率的老房子的房价下跌速度。

这并不奇怪，因为以前建造的房子普遍得房率只有75%，100平方米的房子实际到手只有75平方米。尽管设计了三个卧室，但面积都不大，最小可能只有6平方米，最大也只有10平方米。

然而，新项目配备了大阳台后，情况发生了翻天覆地的变化。只要得房率达到120%，阳台的面积基本都超过20平方米，这相当于多了一个半的卧室。因此，有人对此表示反对。

实际上，这一变化顺应了国家希望楼市进入“好不好”时代的初衷。从这一点来看，这一变化很可能在全国范围内推广。

道理很简单，北京就出现了类似情况。郊区的一个项目有一个很好的户型，南侧和北侧都有面积赠送，结果72平方米的户型竟然做出了以前89平方米起步才有的三房，这不是省钱还能是什么？

请注意，这并不是通过减少公摊面积来提高得房率的，而是改变了计算方式。因此，这不仅不会导致房价上涨，还能省钱。

以72平方米和89平方米为例，均价假定2.5万元/平方米，这中间省去了42.5万元。

因此，楼市真的在改变，真的在变得越来越好。如果你只关注房价是否下跌，那么你可能会失望，因为房价不会一直下跌，这是必然的。

你要明白的是，只要楼市进入稳定期，许多不足之处都会慢慢改变，得房率就是其中之一。

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